上海这些奇葩户型，根本卖不掉

买房子户型很重要，这是一句正确的废话。

什么样的户型才是真正的好户型？不同的户型都适合什么群体？这些问题才真正有意义。

一般人，没有过居住经验，或者没看个百八十套的房子，还真摸不透。

最近看到一套上海的奇葩户型，属实把我笑到了。

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奇葩恐龙户型

如图，这是上海静安区阳城板块，某小区的一套真实户型。2010年的房子，两梯六户，房型为两室一厅，建筑面积73.13㎡。户型设计难度不小，过道难以利用。

目前，这套房真实在卖，而因为户型劝退，房价一降再降。从最开始的570万，降到499万，又降到目前的430万。

户型的槽点实在太多，比如只有4.9㎡的卧室，卫生间距离进门太远，阳台有个尖尖角……

不过这个长长的过道，倒是很适合健身爱好者，和养宠人士。不管是自己散步，还是遛猫遛狗，都很合适。

我又翻了翻，发现这个小区，不知道当初怎么设计的，各种奇葩户型真不少：

这些奇葩劝退户型，熊市基本卖不出去，只有牛市的时候，才会被某些非理性玩家冲动拿下。

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上海奇葩户型有点多

说到户型，上海的各类奇葩户型可真不少。

我再给大家分享几个真实的奇葩户型：

1）陆家嘴世茂滨江300多平的大四房：

户型整体像一把菜刀。

为了看江，牺牲着实不少。三个卫生间两个暗卫，南北不通透，房间内过道多而且各种拐角，难以利用。这其实也是世茂滨江一直跑输大盘的一个关键原因，户型真的拉跨。

2）这种被称为：腰椎间盘突凸出户型。

但其实人家真实的名字叫：日不落房型。不管日头落不落，这个户型北面的几个房间肯定没光照。

这个户型最大的弊端就是只有一个南向的卧室。

有人建议，把厨房跟阳台打通，然后吃完饭绕着环形跑道跑步。但让业主糟心的是，这个户型，怎么样布置，餐桌能够距入户门远一点，感觉一开门，就要上桌吃饭。

3）新天地的顶豪项目，华府天地的回字户型，446㎡的5室3厅。

4）还有这个：

这种是老房子或者塔楼会比较多。

上海这边买房子，因为空气湿度比北方大，所以很看重南北通和朝向。而且一般老房子和塔楼做到两到三房，面积不会小，总价也偏高，又老又怪总价还偏高。

这样在市场上就很尴尬，都不如一房好卖。现在很多房子，挂出去好几月甚至半年卖不出去，很大概率是户型出了问题。

好户型都是相似的，奇葩户型各有各的不好。

当然，每个户型都有不同的受众群体，侧重的重点也有所不同。

可能大家也发现了，就是豪宅中的奇葩户型比较多。豪宅和普宅的户型逻辑是不一样的。豪宅，要景观，要视野，但不在乎面积浪费，户型常常比较个性。

另外就是，很多奇葩户型，其实是特殊时代的产物。比如外销房，奇形怪状的户型就比较多。

古北一期钻石公寓：

这些房子设计建造年代都在世纪初，设计理念确实跟现在不太一样。并且受众很多都是老外，与我们国人的审美居住理念也不同。

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什么才算是好户型

看了不少奇葩户型，那么什么什么才是真正的好户型呢？

一个好的户型，需要做到下面几点：

1、户型方正

房间应该方方正正，少点金角银边的。多边多角的户型不仅难于摆放家具，而且浪费实际面积，整体空间会显得狭窄和局促。

2、朝向正

方位也就是指房子的朝向，一般来说，正南朝向的房子是好户型的首要条件，也有观点认为东南朝向的房子会更好，因为夏天时会更舒服一些，

而西南朝向的房子夏天会比较热，需要做一些防晒处理。

3、通透

数数房子里的窗户有多少，窗户都朝哪些方向开，落地窗还是飘窗，还是普通的窗户，开窗的面积有多大。

如果南北相对两面，采光和通风效果最好，即使是阴天屋内也不会过于暗，而且空气形成对流快，有利于促进室内空气循环，保持干燥；

如果相邻两面，采光通透效果较差；如果全是一面，那么这种户型的采光通透效果最差。

4、干湿分离，动静分区

干湿分区：厨房和卫生间和客厅卧室分开。

厨房和卫生间湿气较重，容易产生脏污和噪音，有时候也会产生异味。

动静分区：休闲娱乐和休养生息要分开。

动区：客厅、餐厅、厨房等活动较频繁的区域，靠近入户门设计；静区：卧室、书房、主卫等应该尽量布置在户型内侧。

公私分区：整体上有遮挡。玄关处有遮挡，不能站在门外对屋内一览无余。客厅餐厅等公共空间与卧室等私密空间要有视觉遮挡。

5、尺寸合适

户型的大小，需要亲自去体验一下，不要光看户型图。

相对来说，卫生间在4-5平米，卧室面积在12-15平米左右，客厅面积21-30平米，厨房面积4-5平米。

下图的四叶草户型，就是真正的好户型，没有暗厨暗卫暗厅，干湿分离，动静分离。

而整体来讲，因为设计理念更新，房龄越新的房子，户型会越好，更符合现代人的生活需求。

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不同的房型有不同的需求

很多时候，好房型常常与好地段成反比。比如郊区房子基本都能做大横厅，但市中心就比较难了。这个时候，就要做取舍。

而不同的房型追求也不一样，两房正气无硬伤，三房注重差异化，四房要有自己的特点和个性化。买房选户型，对照做到这几步，基本就不会出错了。

如今买房，各类配套，区域规划越来越占据选房决定权的时候，请千万不要忽视户型的重要性。而买到优质户型的，未来进入存量市场，也是能够比竞争户型多一分保障的。

本文来自微信公众号“魔都财观”，作者：观观，36氪经授权发布。