谁接住了坠落的“闽系”王冠？

未来城不落·2025年06月27日 10:20

福州三子守土，厦门四杰出征

过去的三十余年，一众“闽系”房企以“高杠杆、高周转”的激进策略闻名全国，与京、沪、粤系房企共分市场。

尤其是从2017年开始，多家“闽系”房企销售规模相继跃升至“千亿级”，并在2021年达到鼎盛：

2017年，世茂和旭辉率先跻身全口径销售“千亿俱乐部”；

2018年，正荣、融信也完成了从“百亿”到“千亿”的跨越；

2020年，民企中骏、禹洲，国企建发也在这一年成功跨过“千亿”门槛；

2021年，宝龙赶在行业寒冬来临之前，成功“踩线”进入“千亿”阵营。在当年的巅峰时期，全口径销售榜42家“千亿”房企中，“闽系”独占9席，且8家是民企。

若将按地域划分，“闽系”房企可分为以厦门为发源地或主战场的“南派”和以福州为大本营的“北派”。

南派的代表有如世茂、旭辉、禹洲、中骏、宝龙、建发等；北派的代表有如阳光城、正荣、融信、融侨、金辉等。

国企崛起：南北分化的新格局

随着行业深度调整期的到来，“闽系”房企的版图也被彻底重塑。国资背景的“新闽系”房企成为中坚力量。

至2024年，全口径销售榜上的“千亿”房企仅剩12家。而“闽系”房企中，领跑者已非民企，厦门国企建发房产以1335.1亿元的销售额独守“千亿”阵营。

在亿翰智库2025中国房企综合实力榜单中，共有4家“闽系”房企跻身前30名。分别是同属于建发集团房地产业务板块下的建发房产和联发集团，以及国贸地产、象屿地产。这四家企业，在本文中暂称为厦门国资“四杰”。而在2021年之时，建发股份（包含建发房产和联发集团）、国贸地产、象屿地产还分别排在第42、97、159名。

图表：厦门国资“四杰”综合实力变化

资料来源：亿翰智库

与此同时，北派也有另一股力量正在悄然崛起并迅速壮大。一批福州市属的城投类国企在土拍兜底中走向台前，实现了较为明显的规模增长。其中比较有代表性的，主要有三家——榕发置地、建总地产和左海集团，在本文称之为福州城投“三子”。

于是，当今的“闽系”，形成了民企陨落、国企爬升的新格局。

变迁动因：模式变革与战略分野

这种格局重塑，深植于行业发展模式变革与企业战略差异。

在2021年之前的行业鼎盛时期，房地产市场还是“规模导向”。

不少民企为了牟利，风险倾向更高，其中“闽系”格外激进。

一方面，投资广泛布局全国，拿更多的地，融更多的钱，抬更高的价，卖更多的房。泰禾、福晟、阳光城等都是曾经背负高净资产负债率的典型。他们在投资的过程中，虽然会有重点倾向的区域，例如长三角、珠三角、大福建等等。但也会涉足许多当今看来条件不佳的三四线城市的土地，并且对所拿土地的区位、配套等条件也并不一定讲究。

另一方面，多元化冒进，开拓第二、第三赛道。很多地产公司纷纷开辟了产业园、商业、长租公寓及非地产业务。这种经营模式，导致现金消耗过快，持有型资产激增。

国企则更有“纪律性”。

厦门国资“四杰”等企业虽然也会广泛布局，但由于会受到“集团总控”，由集团把控整体投资节奏、拿地决策，有效防范了经营风险。

随着“房住不炒”的定位日益夯实，“三道红线”等融资监管持续收紧，叠加市场下行压力，高度依赖融资的闽系民企，资金链首当其冲，密集暴雷、黯然退场。国企则活了下来。

厦门国资“四杰”：聚焦核心的全国化战略

除了“纪律性”，厦门“四杰”在行业下行期通过明确的发展战略转变实现了逆势提升：

在行业上升期，走出福建，布局全国核心一、二线城市，提升品牌全国影响力，争夺更大的市场份额；

在行业下行期，将投资收缩，主战场放在了经济活力强、购买力支撑足、市场容量大的核心城市。

从近三年的拿地布局来看，他们都不约而同地选择了同一个战略支点——上海。

无论是建发房产、联发集团、国贸地产、象屿地产，上海都是他们投资清单上仓位最高的区域之一。

在以上海为战略核心据点的基础上，布局福建、苏浙、成渝、广深、北京等其他高能级城市或地区。

建发股份（含建发房产、联发集团）自2022年以来，便开始着重布局上海、杭州、成都、厦门等核心城市，2022、2023、2024年中，一、二线城市的拿地金额占比均超过90%。公司在一、二线城市的全口径土地储备货值也从2022年的70%，增至2024年的约80%。

建发房产作为厦门“四杰”排名最靠前，全口径销售规模最大的企业，也是布局最广的，遍布全国70余个城市。

图表：建发房产业务布局

资料来源：企业官网

2024年开始，建发房产的投资拿地也在进一步收缩和聚焦，减少了对海峡西岸经济区、粤港澳大湾区、长三角等地区三四线城市的投资，涉宅用地全口径拿地金额从2022、2023年中，每年700亿甚至800亿级别的资金规模，缩减至了400多亿元。

而对于杭州、成都这样处于当下热门的城市投资力度则更高，尤其是，2024年在杭州的拿地金额，大约占了2024年全年的1/3。

2025年，建发房产聚焦核心的势头更为凸显。

首先在1月进行了组织架构调整。

一是进行区域整合，在2022年将原有五大区域合并为华东、海西、东南三大集群的基础上，重整了三大集群的业务版图：原华东集群的武汉和黄石，被划入东南集群；原海西集群的南昌，被并入东南集群；华东集群取消了济南等几个事业部，合并至苏北事业部。

二是人事换防，华东集群和海西集群的总经理互调，华南集群的几位管理层得到升职。除此之外，还有一些城市总也进行了变动。

在核心区域拿地也更为积极。

2025年一季度，建发房产累计拿地金额超200亿元，相继刷新北京、成都、杭州、重庆的成交楼面价纪录，成为“地王”收割机。

在上海市场，除了6月19日，通过常规土拍的方式以总价12.7亿元竞得的金山新城地块。建发房产还通过“协议拿地”的方式，以123.5亿元拿下位于虹口北外滩的3幅和位于杨浦新江湾社区的1幅地块。

联发集团由于过去聚焦三四线城市及新一线城市远郊的布局投资，导致销售疲软、存货跌价严重，在2023、2024年陷入归母净利润亏损的困境。

图表：联发集团业务布局

资料来源：企业官网

面对不利的局面，联发集团也做出了对策，大致可以总结为：从过去强调“项目经营+多点扩张”的模式，调整为“聚焦核心区域+资金精准调配+组织流程优化”的组合打法。

2022年至2024年，在上海通过和保利、建发、象屿、新加坡丰隆集团等合作拿地开发的模式，降低经营资金压力、分摊风险。

2025年2月，联发集团还启动了大规模调整，从集团调来管理层接替董事长职位，还包括总部多个部门合并、撤销所有城市公司、设立10个事业部等调整，旨在通过压缩管理层级提升决策效率。

经过调整的联发集团又独立竞得了多宗核心城市的土地。根据结果来看，其在一线城市的策略多采用高溢价竞争，在二线城市则多以底价补仓。例如，4月、5月分别在厦门、南京分别以26.12亿元、26.03亿元底价补仓；6月19日在深圳以12.1亿元、溢价率46.6%竞得龙华地块。6月20日，在上海以21.0亿元、溢价率41.7%竞得浦东曹路地块……

国贸地产在投资策略上显得相对“稳健”。其2022年-2025年6月20日期间新增土储可以说是以厦门为主，上海、成都为辅，并覆盖北京、广州等热门城市。

图表：国贸地产业务布局

资料来源：企业官网

从策略上看，主要是“按需拿地”。例如，2025年3月28日，时隔近两年时间，重返福州以4.6亿元竞得五四北秀山地块。在这个时间点拿地，是因为国贸在福州主要在售项目有国贸江屿原，以及国贸建发保利悦湖，其他地处福州四城区的保利国贸天琴湖和国贸天琴樾等都处于尾盘状态。

2025年2月，国贸还联合金地、星狮，在上海松江区再拿一宗地块，而松江区就是国贸在上海的大本营。5月，松江区开盘的海上原墅项目也迎来的首开大捷，认筹率就达到了188%，成为2025年松江区第一个触发积分的项目。

2025年6月，在成都以总价最终由国贸以总价约23.26亿元、溢价率75.74%，竞得锦江区一心桥片区1号地块，成交楼面价3.55万元/平米，刷新了成都涉宅用地成交楼面价第二名的位置，本项目或将打造一个具有突破性的产品。或是受困于2024年归母净利润的下滑压力，国贸也在寻找新的增长点。

象屿地产在2025年4月也进行了大规模组织结构调整。

将原天津公司、唐山公司合并至沪浙区域，重庆公司合并至江苏区域。自此象屿地产从原先“三区域+三项目公司”的布局，调整为仅剩三家区域公司：浙沪区域、江苏区域、海西区域。同步落地的还有江苏区域的人事调整。

在2022年至2025年6月20日之间，象屿地产每年在上海的全口径拿地金额占比均超过50%，销售业绩也大半源于上海。在苏州的拿地占比在2024年开始也有明显增长。

图表：2022年-2025年6月20日象屿地产各省市全口径拿地金额占比

资料来源：亿翰智库整理

图表：象屿地产业务布局

资料来源：企业官网

福州城投“三子”：本土深耕的责任担当

在北派的“闽系”房企中，本就没有外出发展的国企。当民营房企撤退、头部全国性央国企在福州投资放缓，以福州“三子”（榕发置地、建总地产、左海地产）为代表的市属城投便顺理成章地站了出来。基于城投平台的特殊身份，深耕福州本土市场，服务区域发展。一方面，承担如托底拿地、接手“保交房”项目、回收回购存量闲置土地等特殊使命；另一方面，主动竞拍核心地块，在近四年多的时间里，规模逐步壮大。

图表：2021年-2024年榕发置地、建总地产、左海地产全口径拿地金额（单位：亿元）