橡树资本马克斯：硅谷银行倒闭危机不会蔓延最大隐患来自写字楼贷款

未来城不落·2023年04月18日 15:52

马克斯认为，写字楼抵押贷款和其他商业地产贷款很可能出现显著违约。

4月18日，美国橡树资本创始人霍华德·马克斯发布了最新一篇备忘录，在这篇备忘录中，他提示投资者们：（美国）银行目前所面临的最大隐患之一是：以商业地产（尤其是写字楼）为抵押的贷款所引发诸多问题的可能。

马克斯指出，由于银行杠杆极高，各银行合计股权资本仅为2.2万亿美元（约为总资产的9%），平均每家银行的商业地产贷款余额约等于其股权资本的100%。

马克斯认为，写字楼抵押贷款和其他商业地产贷款很可能出现显著违约。一些违约已然发生。但这也并不一定代表相关的银行将遭受损失。假设贷款是以合理的抵押率发放，那么在银行贷款受到威胁之前，每笔抵押贷款的偿付次序之下都应有足够的股权权益来承纳损失。

此外，抵押贷款违约通常并不意味着全剧终，而是贷款人与业主谈判的开端。在许多情况下，其结果可能是重组贷款条约以延长贷款期限。

以下是备忘录中涉及商业地产抵押贷款部分的内容：

无论是心理上还是财务上，硅谷银行的倒闭本身并不会广泛蔓延，但在结束这篇关于美国银行业的备忘录之前，我需提及银行目前所面临的最大隐患之一：以商业地产（尤其是写字楼）为抵押的贷款所引发诸多问题的可能。

以下是当前影响商业地产的因素：

利率大幅上升。虽然有些借款人受益于固定利率，但到2025年底，大约40%的商业地产抵押贷款将需进行再融资，而对于固定利率贷款来说，再融资的利率会更高。利率上升导致资本化率上行（资产的净运营收入与其价格之比），从而将导致多数房地产价格下跌。

经济衰退的可能预示着租金和出租率前景欠佳，进而影响业主收入。未来一年左右，信贷的可获得性整体有所降低。每周五天在写字楼办公的观念受到挑战，从而危及业主的底层商业模式。虽然未来人们可能会在办公室待更长的时间，但没有人知道贷款人在进行再融资测算时，会采用何种水平的出租率假设。

美国银行业资产总额超过23万亿美元。银行共同成为最大的房地产贷款人，尽管我们只知道数据的大概区间，但据统计，其在4.5万亿美元的未偿商业地产抵押贷款中的持有比例约为40%，面值约为1.8万亿美元。

以此推算，商业地产贷款平均约占银行资产的8-9%，比例较为显著但尚未造成极端高位。（然而，除了银行所直接持有的商业地产贷款之外，还需考虑银行对商业地产抵押贷款支持证券的投资敞口，因此商业地产的总敞口可能更高。）但是，商业地产贷款并非均匀地分布于各银行之中。

有些银行集中于房地产市场"更为火热"的地区，因此可能面临更大跌幅；有些银行以低质量的房产为抵押提供贷款，这可能是出现最大问题的地方；有些银行以较高的抵押率提供抵押贷款；有些银行的商业地产贷款在其资产中占比较高。

关于最后一点，美国银行最近的一份报告显示，对于资产超过2,500亿美元的银行，其平均商业地产贷款的敞口仅占总资产的4.5%，但对于资产低于2,500亿美元的银行，这一比例则达到了11.4%。由于银行杠杆极高，各银行合计股权资本仅为2.2万亿美元（约为总资产的9%），平均每家银行的商业地产贷款余额约等于其股权资本的100%。

因此，在平均贷款组合中，商业地产抵押贷款的损失可能抹去相同比例的银行资本，从而造成银行资本金不足。如美国银行的报告所示，大型银行在商业地产贷款的平均敞口相当于风险资本的50%，而小型银行的这一比例达到了167%。

写字楼抵押贷款和其他商业地产贷款很可能出现显著违约。一些违约已然发生。但这也并不一定代表相关的银行将遭受损失。假设贷款是以合理的抵押率发放，那么在银行贷款受到威胁之前，每笔抵押贷款的偿付次序之下都应有足够的股权权益来承纳损失。此外，抵押贷款违约通常并不意味着全剧终，而是贷款人与业主谈判的开端。

在许多情况下，其结果可能是重组贷款条约以延长贷款期限。没有人知道银行是否会在商业地产贷款上遭受损失，以及其程度又将如何。但我们似乎很可能在头条新闻中看到抵押贷款违约，而且，这可能令贷款人感到恐慌，给融资和再融资蒙上阴霾，并进一步加剧危机感。沿着这些路径发展，事态无疑将在未来数月促使任何其他形式的潜在困境成为现实。