华润万象生活的第一次收购，为什么是这家小物业？

1月5日，华润万象生活发布公告，称要收购禹洲物业，代价不得高于10.6亿元。

就挺意外的吧。 

一个是感觉2022刚来，市场大招有点多，让人觉得这一年可能都不会平静。 

另一个是，2021年一整年收并购市场都热闹非凡，但华润万象生活几乎没下过场，这第一笔大规模的收并购。来的有点突然。 

华润万象生活去年12月9日正式上市，此后是物业股PE第一名的保持者。 

他打造的标签是 “中国商业运营管理第一品牌”，因为天赋异禀，这个“第一品牌”很成功。 

我们看2021年的成绩： 

物管业务外拓面积同比增长 2.4 倍，非居业态占比超 80%；

商管业务全年新开 13 个购物中心，外拓项目成绩斐然，先后在深圳、上海、杭州、沈阳等一二线城市获取 11 个优质的轻资产管理项目；

目前商管业务主要聚焦一二线城市及经济实力雄厚的三线城市的核心地段，在营购物中心 69 个；旗下8 个重奢购物中心有 6 个占据当地市场第一，2 个当地市场第二。

高级。

字里行间都透着高级。 

商管 + 物管，大消费 + 城市生活，天赋异禀的基本盘和非常优秀的轻资产运营能力，共同打造了其独特的高级感。

那么问题来了，这个高级感十足的“中国商业运营管理第一品牌”在下场买物业后，为什么会买这家禹洲物业？

大约也是因为这样的疑问，今日收盘，华润万象生活大跌8.42%。

我们来看看他要买的这家物业。

禹洲物业，在去年改名为禹佳生活服务，开始向港股冲刺。第一次提交招股书，是在华润万象生活上市后的第三天。

然而六个月以后失败。

随后紧锣密鼓地立即再度提交，再度迎来了招股书过期的命运。

时运不济，跟港交所似乎缘分不大。

根据招股书，禹佳生活服务把管理的物业项目分为两种：商管和非商管。

截至2020年6月30日，非商管在管项目74个，在管总建筑面积为1320万平方米；合约项目123个，合约总建筑面积2260万平方米。

商管在管项目26个，在管总面积70万平方米；合约项目34个，合约建筑面积110万平方米。

规模不大，似乎也是商管+生活业态。

我们在招股书里有这样一句话：在若干主要地区的强大市场地位。

这话说的有点意思，仔细看了一下，这些主要地区包括了：北京、天津、沈阳、青岛、唐山、武汉、重庆、程度、郑州、新乡、开封、深圳、佛山。

其中商业部分聚焦海峡西岸和长三角城市群发展，主要有三个购物中心产品系列，即禹悦天地、禹悦汇、禹悦里。

看着有点似曾相识的意思。

今年12月9日，也是华润万象生活上市一周年时，华润万象生活做了一次品牌升级，发布了“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三个品牌，明确各自的定位和发展路径。

万象城：定位 " 引领高品质风尚标杆 "，聚焦一二线城市核心区或潜力区域布局

万象汇：定位 " 感受活力与热爱的聚集地 "，以一二线城市区域中心或三线城市的核心地段为主要选址目标

万象天地：定位 " 融合城市精神文化的潮流策源地 "，作为华润万象生活近来重磅推出的新产品线，一般位于高能级城市核心地段，有更大户外空间面积，承载更多当地文化元素，和当地人文精神结合更紧密。

对比起来，禹洲商业简直就是低配版华润万象商管部分。

而且从外拓来说，禹佳生活是个不折不扣的妈宝，开始外拓从2020年以后才开始。

这也就非常良好地保证了血统之纯正，而纯正的血统又带来了项目品质的一贯性甚至是保证了品质。

可以说是个很合适的标的了。

之前碧桂园服务买买买，我们分析了碧桂园服务要补足自己的基本盘，做4个方面的补充。

但华润万象这次忽然出手，却完全不是“补充”，而是“增益”，给自己现在的状态再加一个buff。

“一座城改变一座城”，华润万象这次出手，买了26座城入手，后面会有什么改变？

- EN D - 本文来自微信公众号“日新网Pro”（ID:rixinshequ），作者：嘉树，36氪经授权发布。